Le leggi e le garanzie:
Le leggi che regolano l'acquisto di un immobile in Francia sono nettamente più chiare ed evolute di quelle Italiane ed a completa tutela dell'acquirente, come espressamente previste dal Codice Civile.
Perciò l'acquisto di un immobile è una pratica garantita, e secondo la legge francese, il costruttore è responsabile di ogni difetto o inadempienza riguardanti il proprio immobile (articolo 1792/1 C.C. Francese). Il costruttore ha dunque l'obbligo di sottoscrivere tre garanzie assicurative e depositate presso il Notaio:
1. La garanzia di perfetta conduzione a termine (1 anno), che copre ogni inadempienza o difetto che risulti al momento della consegna dell'immobile o durante l'anno trascorso da questa data.
2. La garanzia di funzionamento (2 anni), che copre danni di apparecchiature elettriche o meccaniche non incassate, rivestimenti murali o dei pavimenti, elementi idraulici apparenti. Se tali carenze sono suscettibili di compromettere la destinazione dell'opera entra in funzione la garanzia decennale.
3. La garanzia decennale (10 anni), che copre i danni che mettono in pericolo la solidità della struttura, nonché quelli che rendono l'immobile inadatto alla sua destinazione, come anche le parti dell'attrezzatura indissociabili dell'opera edilizia.
La garanzia bancaria:
Esiste anche una legge che impone al costruttore di garantire il "fine lavori" in caso di vendita di immobile in costruzione, rilasciata da primario istituto di credito. In questo modo in qualunque caso, compreso il fallimento del costruttore, assicura il completamento dei lavori, ed in caso di inadempimento da parte del costruttore, s'impegna ad anticipare o versare direttamente le somme necessarie al completamento della costruzione.
Così come esiste una legge che impone l'esatto calcolo dei metri quadri calpestabili (non si conteggiano muri, volumi tecnici, ingombri di aperture di porte e finestre, ecc.), per evitare qualunque tipo di mancanza di chiarezza.
Prezzo di Vendita:
E' fisso e definitivo al momento della prenotazione, ed è comprensivo di TVA 19.6% (IVA francese).
Spese d'Acquisto / il Notaio:
Si devono, invece, aggiungere al prezzo dell'immobile le tasse e l'onorario del Notaio. Il Notaio Francese è direttamente responsabile della regolarità della vendita ed è colui che garantisce il rispetto delle normative vigenti. Per questo in Francia è possibile, senza maggiori costi, fare una vendita con due notai, uno di fiducia della parte acquirente, ed uno di fiducia della parte venditrice. Tutta la prassi di vendita: controlli, visure, eventuali estinzioni di ipoteche, vengono fatte e garantite direttamente dal notaio stesso, in modo che anche per l'acquirente inesperto non ci siano problemi o sorprese nell'acquisto. Questo permette di acquistare in tutta serenità affidandosi a professionisti esperti e soprattutto responsabili, quindi l'acquisto è completamente garantito dal notaio che stipulerà l'atto. Ogni versamento a titolo di caparra (per un massimo del 10% ) o a saldo viene effettuato al notaio. Il venditore privato o costruttore riceverà i soldi solo dopo l'avvenuto passaggio di proprietà (da parte del notaio), dedotte le eventuali spese a carico del venditore privato (es. spese condominiali). Le spese di seguito riportate in percentuale, sono comprensive di tasse e parcella del Notaio, e variano a seconda che l'immobile sia stato costruito da più o meno di 5 anni:
- immobili con più di 5 anni: 7% - 8% del valore dell'immobile, di cui il 4,80% è il diritto d'imposta.
- immobili in corso di costruzione o già costruiti da meno di 5 anni: 4,5% del valore circa in quanto la TVA (l'Iva francese) è già compresa nel prezzo.
I pagamenti avvengono sempre tramite bonifico bancario o assegno bancario francese, il giorno del rogito direttamente al Notaio.

 

Ricordiamo inoltre che:
Le spese pagate al notaio comprendono tutte le varie tasse ed imposte, fiscali, regionali, commerciali, catastali, di trascrizione e di registro del notaio. Il rogito può avvenire tra i 20 giorni ed i 3 mesi; salvo diverso accordo tra le parti. Inoltre in Francia l'importo di vendita è quello reale, esiste infatti un diritto di prelazione del Comune che revisiona importi "strani", e può invalidare il compromesso.
Tasse:
Grazie alla convenzione Italo - Francese del 1992 l'Italia riconosce le tasse pagate in Francia, l'alloggio non è più quindi imponibile in Italia, si evita, in questo modo la doppia tassazione.
In Francia si pagano solo due tasse che sono piuttosto contenute rispetto all'Italia.
Tassa fondiaria (Taxe foncière):
E' una tassa annuale, in pratica la nostra I.C.I. di competenza dello stato per la proprietà dell'immobile. La tassa è calcolata a seconda della località e delle zone; viene pagata ogni anno a novembre (nel caso dell'anno di acquisto viene calcolata "prorata temporis" per i mesi di effettiva proprietà).
Nel caso di acquisto di alloggio nuovo per i primi 2 anni dalla data di consegna delle chiavi è previsto l'esonero o un'aliquota ridotta (ma è a discrezione dell'Amministrazione Comunale). In tutti i casi, la quota inerente la raccolta dei rifiuti deve essere sempre pagata.
Tassa d'abitazione (Taxe d'habitation):
Tassa annuale comunale in base al valore locativo catastale, per i servizi offerti dal comune (nettezza urbana, manifestazioni, viabilità, illuminazione ). Viene pagata nel mese di novembre da chi occupa effettivamente l'alloggio; nel caso di locazione dall'inquilino che abitava l'alloggio al 1° gennaio dello stesso anno e non si è esonerati anche se si acquista un alloggio nuovo.
Modalità di pagamento:
Tramite bollettini pre-compilati, o addebito in conto corrente bancario francese, senza troppa burocrazia in modo semplice e veloce.
Rendita locativa:
In Francia, grazie alle leggi che tutelano la proprietà in maniera adeguata, anche il mercato degli affitti è molto vivace e sicuro. Infatti esistono società di gestione che possono tranquillamente garantire rendite elevate (con punte del 5% netto); grazie ad accordi con compagnie di assicurazione che intervengono nel caso in cui l'inquilino non paghi, o addirittura non si trovi. Tutto questo avviene poiché in tutta la Costa Azzurra la domanda d'affitto è forte e stabile. A Nizza ciò avviene grazie a circa 40.000 studenti, oltre a para universitari, dipendenti degli enti vari, ecc.
Grazie all'alta percentuale di Francesi locatari, solo circa il 50% è proprietario di una casa, contro il 80% di proprietari di prima casa in Italia; risulta evidente che il mercato degli affitti in Francia è molto attivo, ma anche al turismo è vitale per 12 mesi all'anno, che fa della Costa Azzurra un luogo unico.
Il mercato locativo è un mercato libero, dove normalmente la durata dei contratti è stabilita di comune accordo tra il proprietario e il locatario.
Normalmente si dividono in contratti a livello turistico per alloggi arredati e per durata limitata (settimana - mese), e a livello residenziale per alloggi normalmente vuoti, semi arredati (durata annuale o triennale).
Assicurazione:
In Francia sono i singoli alloggi a dover essere assicurati e non i condomini, ma i costi sono veramente contenuti.

 

Spese condominiali ed Enti:
E' richiesto l'addebito in conto corrente bancario francese; per la fatturazione degli enti (luce, gas, telefono, amministratore) si può richiedere anche addebiti semestrali od annuali.

L'acquisto dell'immobile:
Se si desidera acquistare l'immobile di un "privato", generalmente si sottoscrive una proposta d'acquisto. Se si desidera acquistare l'immobile di un'impresa normalmente si stipula direttamente il compromesso. In entrambi i casi è' sufficiente un acconto del 5% o del 10%. La firma della prenotazione fissa il prezzo dell'alloggio definitivamente. Il pagamento si effettua con assegno italiano (in EURO), o bonifico bancario.
In ogni caso l'assegno di prenotazione viene versato come "deposito di garanzia" e va intestato al notaio che si occuperà della pratica od alla banca designata (solo in alcuni casi al costruttore). La cosa molto importante da sottolineare è che, l'assegno, una volta versato, rimane indisponibile e non cedibile sino al momento del rogito. In pratica l'assegno è bloccato sino alla conclusione ed al buon esito dell'acquisto. Ciò permette di acquistare in tutta tranquillità e con le massime garanzie di legge. Infatti l'assegno versato viene restituito all'acquirente nel caso in cui:
· Mancato rispetto del preliminare di vendita.
· Se il prezzo di vendita fosse superiore del 5% a quello preventivato (nuova costruzione).
· Se l'eventuale mutuo bancario non viene concesso.
· Quando l'immobile non e' corrispondente a quello descritto.
· Gravi e sopravvenute motivazioni indipendenti dalla volontà del proprietario impediscono la vendita.
L'apertura di un conto corrente in Francia è indispensabile per il pagamento al momento del rogito. Il rogito prevede il saldo totale che viene effettuato presso il notaio che verserà i soldi al costruttore solo dopo essersi accertato del compimento di tutte le formalità e soprattutto dell'assenza di ipoteche. In caso di costruzioni nuove (vedi tabella sottostante) al momento del rogito si versa soltanto una parte del prezzo definito; ed in seguito in base all'andamento dell'avanzamento lavori verranno effettuati degli acconti ed il saldo a consegna chiavi.

Possiamo così definire un piano di pagamenti standard:

5% prenotazione
25% atto
5% fondamenta
25% metà casa
15% tetto
10% tramezzi interni
10% finizioni
5% consegna chiavi

 

 

Tasse sui redditi immobiliari:
Il trattamento fiscale che si applica agli investimenti immobiliari compiuti da non residenti è di particolare interesse.
Il non residente che percepisce dei redditi in Francia è normalmente tenuto a fare una dichiarazione al fisco Francese che lo tasserà come segue:
- reddito di affitto: il reddito percepito nel corso dell'anno viene ridotto del 10% per un alloggio non nuovo e del 25% per un alloggio nuovo. Il "reddito imponibile" viene calcolato con l'ulteriore deduzione degli interessi pagati per il mutuo.
La tassazione alla quale sarà assoggettato il "reddito imponibile" è del 25%. sugli immobili rivenduti: in questo caso (come per un residente) viene aggiornato il prezzo di acquisto (erosione monetaria, spese notarili, lavori straordinari, interessi mutuo). Sulla differenza tra il prezzo di acquisto aggiornato e di vendita saranno applicate diverse riduzioni per arrivare poi al "plus valore" che verrà tassato dal fisco Francese al 33%.
I mutui:
Il mutuo viene concesso con delle formalità molto ridotte, ed i tempi delle risposte sono veloci. In caso di risposta negativa nella concessione del mutuo da parte della banca, si ha diritto alla restituzione della caparra versata per l'acquisto ed alla rescissione del contratto, in virtù della legge molto chiara e tutelante per l'acquirente (legge del 13/07/1979). I tassi attuali variano dal 4 al 6% (variabile o fisso) e quindi è molto conveniente stipulare un contratto di mutuo ora, visto che per il futuro è previsto un livellamento europeo con medie del 6 - 7% circa. Inoltre i mutui concessi in Francia sono in genere prodotti finanziari evoluti e flessibili, che consentono un rimborso anticipato od un'estinzione senza penalità ed altre agevolazioni. Sempre a tutela dell'acquirente anche il contratto di mutuo deve essere compreso e gradito dal cliente; per questo la legge Francese impone che il cliente rifletta obbligatoriamente almeno 10 giorni, dal giorno di ricevimento delle condizioni di mutuo, prima di decidere se stipulare il mutuo stesso. La banca iscriverà ipoteca per il valore delle somme corrisposte, tale ipoteca cesserà automaticamente dopo 2 anni dall'estinzione del mutuo. Conviene preparare in anticipo le pratiche di mutuo prima di effettuare il rogito per evitare di pagare più spese notarili.
La durata del mutuo può essere di 10, 15, 25 anni.
Il finanziamento può essere richiesto fino ad un importo pari al 80 % del costo dell'immobile per gli stranieri non residenti; mentre per i cittadini francesi può essere del 100%.
I documenti che vengono richiesti dalla banca a garanzia della concessione richiesta di mutuo sono: - fotocopia della carta d'identità - certificato di residenza in carta libera - dichiarazione dei redditi.

Esempi di mutui

ESEMPIO 1: MUTUO DI 25.000 euro.

DURATA ANNI
TASSO VARIABILE
RATA MENSILE
10
4,45%
€ 268,00
12
4,45%
€ 234,00
15
4,45%
€ 202,00

 

 

ESEMPIO 2: MUTUO DI 50.000 euro.

DURATA ANNI
TASSO VARIABILE
RATA MENSILE
10
4,45%
€ 532,00
12
4,45%
€ 464,00
15
4,45%
€ 319,00

Tasso ancorato sul Tibeur 3 mesi, tasso interbancario offerto in euro (media mensile dell'ultimo mese civile). Questo tasso di referenza è aumentato in funzione del tariffario applicato, al compimento, serie Francia intera eccetto tabacco (con progressione minima dell'1% l'anno).
Il tasso effettivo globale è il tasso qui sopra, aumentato dell'incidenza al tasso dell'assicurazione, delle spese di apertura del credito (prelevate alla prima scadenza o in sei volte), come pure quelli relativi ai costi di costituzione delle garanzie. Ciò sarà precisato dell'offerta di prestito.

- La quota di decesso è del lo 0,30% l'anno del capitale versato per un mutuo ammortizzabile (0,48% per gli investimenti locativi). p.s. : nelle rate in esempio è già compresa.

ESEMPIO 3: MUTUO DI 25.000 euro.

DURATA ANNI
TASSO FISSO
RATA MENSILE
10
4,60%
€ 271,00
15
4,60%
€ 203,00

( rate mensili non comprensive di quota assicurazione e spese apertura pratica bancaria )

 

 

  Documento non contrattuale
 
 
 
www.azurinvest.it